로그인

간편회원은 볼 수 없습니다.
회원정보를 입력해주세요.

회원정보 수정

공지사항

근저당권 일반 정리

  • 2022-07-18 13:33:33
  • 266
  • 부동산급매, 부팡, 근저당

부동산 대출하면 은행에서 보통 근저당을 설정하고 대출을 받게 됩니다.
그만큼 근저당권은 우리 일상생활에서 많이 접하게 됩니다.
우선 저당권과 근저당의 차이를 간단히 요약하면 다음과 같습니다.
저당권: 채무를 변제하여 채권이 소멸되면 즉시 그 효력을 상실합니다. 즉 말소등기를 하지 않아도 법률상 무효가 되는 것입니다.
근저당권: 담보할 채권의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 미루어 설정하는 것입니다. 즉 그 피담보채권이 확정될 까지는 채권이 일시적으로 소멸되더라도 그 근저당권의 효력에는 영향을 미치지 않습니다.

1. 근저당 설정대상
저당권을 설정할 수 있는 권리에는 부동산에 관한 소유권, 지상권, 전세권이 있습니다. 임차권의 경우에는 저당권의 설정대상이 될수 없습니다. 이 경우에는 채권자가 임차보증금을 담보로 해서 임차보증금반환채권에 질권을 설정하여야 합니다.
공유자의 지분에도 저당권을 설정할 수 있습니다. 다만, 부동산의 특정일부 즉 토지 일부 혹은 건물일부에 대해서는 분할절차를 거치지 않으면 저당권을 설정할 수 없습니다.

2. 근저당권설정절차
근저당을 설정하기 위해서 금전소비대차계약, 근저당권설정계약 및 근저당권설정등기가 필요합니다.
등기신청서에는 반드시 채권최고액을 기재해야합니다. 채권최고액은 보통 실제 대출금액보다 높여서 정하는데, 제1금융권에서는 120%, 저축은행등 제2금융권에서는 130%정도, 대부업자들은 150%정도로 정하고 있습니다. 이처럼 채권최고액을 높여서 설정하는 이유는 이자, 채무불이행으로 인한 지연예상금이 채권최고액에 포함되기 때문입니다.
우리가 등기를 확인해보면 을구에 저당권설정이 보이고 채권최고액이 6억인경우에는 보통 5억의 대출을 받았다고 보시면 됩니다.
전세권을 목적으로 근저당권을 설정하는 경우에는 전세금을 초과한 설정등기도 가능합니다.
예를 들어 전세금이 2억인 경우 A가 채권최고액을 1억5천에 설정하고, B가 후순위로 8천만원에 설정하는 것도 가능합니다.

3. 근저당권자와 채무자가 모두 제3자명의로 마쳐진 근저당권설정등기
부동산매매대금의 지급을 담보할 목적으로 당사자간의 합의에 의하여 매수인에게 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 매매대상 부동산에 매도인이 지정하는 제3자를 근저당권자로 하고, 매도인을 채무자로 하는 근저당권설정도 제한적으로 가능합니다.

4. 피담보채권액의 확정시기
다음과 같은 경우에는 피담보채권이 확정됩니다.
-계약에서 정한 결산기 도래
-계약에서 정한 존속기간이 도래
-근저당권자가 경매를 신청한 때
-계약자체를 해지 또는 해제한때
- 다른 채권자가 경매를 신청한 때에는 낙찰자가 매각대금을 납부한때
- 채무자 혹은 물상보증자가 파산한때
여기에서 중요한 것은 피담보채권이 확정되면 근저당권은 저당권으로 전환되며, 그 이후에 발생한 원금채권에 대해서는 근저당권에 의하여 담보되지 않는다는 것입니다.
피담보채권액의 확정 전에 채권자(근저당권자)의 지위를 타인에게 양도할 때에는 채권자, 채무자, 양수인간의 3자합의로 하여야하지만, 확정후에 양도할 경우에는 채권자와 양수인간의 합의와 더불어 채무자에 대한 통지만을 됩니다.
양수인이 추가로 돈을 빌려주는 경우에도 확정전에 양수한 경우에는 추가대출한 금액도 그 근저당권에 의하여 담보되나 확정후에 양수한 경우에는 추가대출한 금액은 담보되지 않는다는 차이점이 있습니다.

5. 근저당권의 우선변제 범위
근저당권이 담보하는 채권의 범위는 등기된 채권최고액을 한도로 합니다. 다만, 근저당권자 이외에 다른 후순휘저당권자등이 없는 경우에는 채권최고액을 초과한 금액까지 변제받을수 있기도 합니다. 다음의 경우를 잘 살펴보시길 바랍니다.
-채무자가 변제하는 경우: 자기 소유의 부동산에 근저당권을 설정해준 채무자는 최고액을 초과하는 실제의 채권액 전부를 변제하여야 근저당권말소를 청구할 수 있습니다.
-제3취득자가 변제하는 경우 : 근저당권이 설정된 부동산을 취득한 자가 변제하는 경우에는 채권최고액까지만 변제하고 근저당권의 말소를 청구할 수 있습니다.
-물상보증인이 변제하는 경우: 물상보증인이 연대보증까지 한 경우에는 채권총액을 변제하여야 하지만 물상보증만 한 경우에는 채권최고액까지만 변제하고 근저당권의 말소를 청구할수 있습니다.
* 이지, 지연배상금, 위약금등은 채권최고액에 포함됩니다. 다만, 근저당권의 실행비용(경매비용)은 채권최고액에 포함되지 않고 별도로 우선변제를 받습니다.

이상으로 근저당권의 일반적인 사항을 정리했습니다.
출처: 특수물건에 대한 대부실무, 정해룡교수

 
 

댓글

댓글 남기기