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공지사항

가처분, 가압류, 가등기

  • 2022-07-18 13:50:52
  • 259
  • 부동산급매, 부팡, 가처분, 가압류, 가등기

가처분, 가압류, 가등기에 대해서 알아보겠습니다.

 

1. 가처분: 금전채권이 아닌 집형보전제도입니다. 처분금지 가처분과 점유이전 가처분이 있습니다.

 가처분등기가 선순위인 경우에는 해당 부동산이 낙찰되더라도 선순위 가처분등기는 말소되지 않고 낙찰자가 인수합니다. 그리고 후순위 가처분의 경우에는 낙찰자가 인수하지 않고 낙찰로 인하여 소멸합니다. 이것이 일반적인 사례이지만, 조심해야할 한가지가 있습니다.

바로 소멸되지 않는 후순위가 있습니다. 건물철거를 위한 처분금지 가처분등기입니다. 토지소유자가 지상 건물 소유자에 대하여 건물철거나 토지인도청구권 보전을 위하여 건물에 가처분을 한 경우 낙찰되더라도 토지소유자의 철거소송이 인용되면 건물이 철거되기 때문입니다.

다음의 경우에도 조심해야합니다.

저당권설정후에 가처분등기가 되어 있는 경우에도, 저당권자의 경매신청에 의하여 매각되어 매수인이 대금을 납부한 때에는 저당권이후의 권리는 말소되지만, 만약 가처분등기가 소유권에의한 등기청구권일때는 등기없이도 소유권에 대항할 수 있어 승소판결을 받는다면 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 이럴 경우 낙찰자는 어떻게 해야 할까요? 배당전에는 매매계약을 해제하고 낙찰대금의 반환을 구하거나, 배당후라면 채무자에게 먼저 책임을 물어 대금반환을 구하고,  채무자가 반환이 어려울 경우에는 배당을 받은 채권자들에게 배당금의 반환을 청구할 수 있습니다.

 

2. 가압류: 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전할 목적으로 채무자의 재산을 동결시켜 처분권을 잠정적으롱 빼았는 집행보전제도입니다.

가압류에 있어서 조심해야 할 것은 선순위가압류등기후에 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고, 제3취득자의 채권자가 경매를 신청하여 매각된 경우입니다. 이경우에는 매수인이 인수하는 것인지 아니면 말소되는 것인지 법원의 구체적인 매각절차를 살피고 확인해야 한다는 것입니다.

 

3. 가등기: 가등기에는 보전가등기와 담보가등기가 있습니다. 보전가등기는 말 그대로 소유권이전청구권의 순위를 보전하기 위함이고, 담보가등기는 채권담보의 목적으로서 말소기준권리중 하나입니다.

보통 조심해야될 사항으로는 가등기후에 본등기가 이루어진 경우에 본등기의 순위가 가등기로 소급한다는 것은 본등기로 인한 물권변동의 효력발생시기가 가등기를 한 당시에 소급한다는 것이 아니고, 다만, 본등기의 순위가 가등기순위로 소급한다는 뜻입니다.

또한 가등기가 보전가등기인지 담보가등기인지 판별하는 것은 가등기권자가 배당요구를 하였는지, 또는 가등기권자에게 담보가등기인지 확인하든지, 혹은 가등기 원인서류를 통해 판별해야합니다. 조심해야할것은 등기상에 매매예약이든 혹은 대물변제예약이든 기재되어 있더라도 실제상 채권담보라면 매매예약으로 기재되어 있어도 대물변제가 된다는 점입니다. 따라서 등기만으로 확인하는 것은 금물입니다.

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