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공지사항

부동산 점유취득시효 &토지사용료

  • 2022-07-18 12:38:19
  • 278
  • 부동산급매, 부팡, 점유취득시효, 토지사용료

점유취득시효는 최근 강남구 삼성동에서도 발생할 정도로 민감한 사항입니다. 

아래 해당기사가 있어 공유합니다.

 

Q.​지금 살고 있는 집(40년째)의 일부가 앞집의 땅을 차지하고 있다는 사실을 지난주에 앞집 사람을 통해 알게 되었습니다. 집을구매(40년전)할때도 몰랐던 사실입니다.

​

앞집의 현재 상황은 앞집의 일부가 (앞쪽-도로쪽)이 국가땅을 점유하고 있어서 이에 대해 벌금(배상금)이 5년을 소급하여 몇백이 나온 상태인데, 이 과정에서 우리집이 앞집 땅을 점유하고 있다는 사실을 알게 되었다고 합니다.

​

구청에 가서 확인해 본 결과, 우리집은 앞지방의 일부를, 우리 뒷집은 우리땅의 일부를, 또 그 뒷집은 뒷집땅을 일부 점유하고 있는 상황인 것을 알게 되었습니다. (총4집이 똑같은 상황으로 엮여 있는 상태 - 뒷집이 앞집의 땅을 점유하고 있음)

​

지금 앞집과 함께 측량을 해서 정확하게 점유하고 있는 평수와 위치를 파악하려고 합니다.

​

문제는 앞집이 우리가 점유하고 있는 앞집 땅(뒷쪽)일부를 근거로 자기 집앞으로 나온 국가땅 무단점유 배상금의 일부를 우리에게 내라고 하고 있습니다. 사용료를 받아 배상금을 내려고 하는것 같은데 그래서 측량도 서두르고 있습니다.

(앞집이 무단점유하고 있는 국가땅은 앞쪽 길가이고, 우리가 점유하고 있는 앞집의 땅은 앞집의 뒷쪽입니다)

​

질문

1. 측량을 근거로 만약 사용료를 내야한다면, 그 금액 무엇을 기준으로 산정되는건가요?

2. 사용료 기간은 어느정도 될까요?

3. 한 번 사용료를 내게 되면 매년 사용료를 내야 하는 건가요?

​4. 이 경우는 부동산 점유취득시효에 해당하는 것인가요?

우리땅에 대한 세금은 우리가 계속 납부하고 있습니다.

(총 4집중 3집이 서로의 앞집 토지를 점유하고 있었던 사실을 모르고 있었던 상황입니다)​

​

​A.위와 같은 경우 민법 제245조 상의 취득시효를 주장할 수 있을것 으로 보입니다.

취득시효를 주장하기 위해서는 ① '소유의 의사'로, ② 20년 이상 타인의 토지를 점유하여 사용한 경우, 타인의 토지에 대해 소유권을 주장할 수 있는 제도입니다.

​

위 설명으로는 측량 등의 문제로 서로 타인의 토지를 일부씩 점유한 것을 모르고 살아온 것으로 파악됩니다

이러한 경우, 특별한 사정이 없는 한

① 측량 등 문제로 타인 토지를 침범했는지 모르고 집을 구매하였으므로 '소유의 의사'가 인정될 수 있고

② 40년째 점유하고 있어 20년 이상으로 취득시효를 주장할 수 있을 것으로 보입니다. 따라서 귀하께서는 앞집 주인을 상대로 취득시효를 원인으로 한 소유권 또는 지상권이전등기청구의 소를 제기 할 수 있을 것으로 보입니다.

​

따라서 4번 질문에 대한 답변을 먼저 드리자면, '특별한 사정이 없다면' , 취득시효를 주장하실 수 있을 것으로 보입니다.

취득시효가 인정된다면, 귀하께서는 상대방에게 사용료 등을 지급하지 않아도 됩니다.

그러나 취득시효가 인정되지 않는다면, 사용료를 부담해야 할 것으로 보입니다.

​

따라서 밑의 답변들은 취득시효가 인정되지 않는 경우를 전제하고 서술하도록 하겠습니다.



1. 측량을 근거로 만약 사용료를 내야한다면, 그 금액 무엇을 기준으로 산정되는건가요?

- 위의 설명대로 만약 취득시효가 인정되지 않ㅇ, 사용료를 부담하실수 있는데 사용료 기준은 사건마다 천차만별이라 확실한 기준이 없습니다. 이는 귀하와 상대방 간에 협의에 따라 정해지는 것입니다.

 

2. 사용료 기간은 어느정도 될까요?

- 토지 사용료는 10년의 소멸시효에 해당하여, 청구한때로부터 10년을 역산한 기간의 사용료를 부담해야 할 것으로 보입니다.

 

3. 한 번 사용료를 내게 되면 매년 사용료를 내야 하는 건가요?

- 상대방과 이에 대해 협의가 없다면, 특별한 사정이 없는 한 매년 사용료를 부담해야 할 것으로 보입니다.

 

추가적으로 만약 귀하의 앞집이 아직 배상금을 지급하지 않았다면,

귀하의 앞집도 점유한 국가땅의 성질에 따라 국가에 대해서 취득시효를 주장하여 배상금부과처분을 취소할 가능성도 생각해볼 수 있습니다.

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