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공지사항

상가임대차보호법 핵심정리

  • 2022-07-18 12:56:34
  • 243
  • 부동산급매, 부팡, 상가임대, 상가임대차보호법

오늘은 상가임대차보호법에 관련해서 핵심을 정리해보겠습니다.

<적용대상>
1. 상가건물(사업자등록이 가능한 건물)의 임대차
동창회, 종중등의 경우에는 상가로 적용받지 않기때문에 제외됩니다.
2. 대항력을 가져야한다.
건물의 인도와 사업자등록을 합니다. 여기에 세무서장으로부터 확정일자까지 받는다면 우선변제권까지 갖게 됩니다.

<적용범위>

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.  <개정 2010.5.17.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.  <신설 2013.8.13., 2015.5.13.>

[전문개정 2009.1.30.]
 
임대차 환산보증금이 각 지방정부가 설정한 상한선을 초과하는 경우에 임차인은 아래와 같은 불익을 받게됩니다.

1. 우선변제권이 인정되지 않고

2. 차임과 보증금이 9%를 초과해도 상임법의 적용을 받지않는다.

*참고로 2013년 상임법 개정으로 계약갱신이 되어서 환산보증금을 초과하는 경우에는 상임법의 적용을 받게 되었습니다.

환산보증금이 초과하여 상임법의 적용을 받지 못할 경우에 임차보증금의 회수를 위해서 임차인이 할 수 있는 것은 2가지입니다.

1. 전세권설정등기

- 임차인이 최선순위로 전세권설정등기를 한 경우라면 그 건물이 경매가 되어도 임차인이 배당요구를 하지 않으면 전세권은 소멸되지 않고, 배당요구를 하면 전세금에 대하여 우선변제를 받을 수 있습니다.

- 임차인이 근저당권보다도 후순위로 전세권설정등기를 하고, 그 건물이 경매가 된다면 배당요구를 하지 않아도 배당받고 전세권은 소멸하나 전세금에 대하여는 후순위 채권자보다 우선변제를 받습니다.

- 임차인은 특약으로 금지하지 않는한 임대인(건축주)의 동의 없이도 전세권을 타인에게 양되하거나 담보로 제공할 수 있습니다.

- 존속기간 만료후에 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면 임차인은 전세권에 기하여 바로 경매를 신청할 수 있습니다.

 

2. 임차권설정등기

- 임차권등기에는 대항력이 있으므로 임차한 건물이 매매로 소유자가 바뀌어도 임차인은 새로운 매수자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

- 임차인이 최선순위로 임차권설정등기를 한 경우에는 임차한 건물이 경매로 소유자가 바뀌어도 임차권의 대항력은 존속됩니다.

- 임차권이 근저당권이나 가압류보다 후순위인 경우에는 임차보증금의 반환여부와 관계없이 임차권등기는 소멸합니다.

<상가임대차 사례 1: 보증금 공동부담>

공동임차인 A,B가 보증금을 공동 분담하기로 하고, A가 3천만원, B가 2000만원을 분담하기로 했지만, 계약서상에는 편의를 위해서 A가 전부 돌려받는 의미에서 A가 단독명의로 했을경우에 B가 계약종료후에 임대인에게 보증금 반환을 요구한다면 임대인은 B에게 보증금을 반환해야 하나요?

아닙니다. A에게 보증금전액을 돌려주기로 한 임대차계약이 있기때문에 A에게 보증금전액을 돌려주어야 합니다. (대법원 1999.8.20. 99다18039)

<상가임대차 사례2: 보증금양도금지특약>

임대차계약서상에 임차권의 양도금지 특약을 했지만, 임차인의 사정이 어려워져서 채권자에게 임차보증금채권을 양도한 경우에 어떻게 되나요?

이 경우에 임차인은 양도사실을 내용증명우편으로 임대인에게 통지하고, 임차보증금채권을 양수한 채권자는 임대차종료후에 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 즉, 임차권양도금지특약이 임차보증금반환채권의 양도까지 금지한 것은 아닙니다. (대법원2001.6.12. 2001다2624)

<상가임대차사례 3: 상가업종제한 분양>

상가분양이 요즘 많은데요. 만약 상가분양시에 업종제한을 한 경우에 벌어질 수 있는 상황입니다.

예를 들어 A가 약국으로 분양받아 운영하고 있는데, B가 편의점으로 운영하다가 그 편의점을 C에게 양도하였는데 C가 그 편의점을 약국으로 변경하여 운영한다면 A는 어떻게 해야 하나요?

이 경우에 A의 영업에 영향을 받고 손해를 받고 있다면 A는 C에 대하여 영업금지 가처분 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. (대법원 2006.7.4. 2006마164)

<상가임대차사례 4: 기존에 시설이 된 점포에 추가로 내부 개조한 임차인의 원상회복의무>

임차인A가 임차인B로부터 점포를 인수받아 임대인과 임대차계약을 체결하고 내부시설을 일부 개조하여 사용하다가 계약기간이 만료되었는데 임대인은 임차인B가 사용하기전까지 원상회복을 하라고 합니다. 이경우에 원상회복의무는 어떻게 되나요?

특별한 약정이 없다면 임차인A는 자신이 개조한 부분만 원상회복하면 됩니다. (대법원1990.10.30. 90다카12035)

 


 
 

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